0円～数千万円まで。老人ホームの「入居金」の仕組み2019年07月15日

愛知県名古屋市内には様々なタイプの有料老人ホームが増えてきました。
施設を選ぶ時に多くの人は、「入居のしやすさ」や「設備・サービスの充実度」に目が行きがちですが、
入居にあたっては『入居一時金』という初期費用が発生する老人ホームも多いことに注意が必要です。
入居一時金は、施設によって0円から数千万円、なかには1億円以上というところまで実に様々なので、

そのお金が何に対して支払われる費用なのかとその仕組みしっかり理解するために、
下記３点についてポイントをお伝えしていきたいと思います。

①入居一時金とは何か？
②償却期間と返還金について
③償却と返還金の具体例
④どんなメリットとデメリットがあるのか

① 入居一時金ってなに?

有料老人ホームには、施設入居時に前払い金が発生する施設が少なくありません。
これを一般的に「入居一時金」と呼びます。
このお金には、老人ホームを終身的に利用する権利を得るための家賃相当額の意味合いがあります。

以前は入居一時金を設ける施設には、数千万円から億単位の高額な施設が多くありましたが、
最近では100万円以下の施設が増加しており、なかには入居一時金が0円の老人ホームもあります。

入居一時金は、事前に利用者の居住期間を想定して金額が設定されるため、
入居する時の年齢が高齢になるほど安くなる傾向にあります。
入居者が想定より長生きして想定居住期間を超えて入居することになった場合でも、
追加で費用を支払う必要はないという施設がほとんどです。

② 入居一時金について考えるポイント「償却」と「返還金」

入居一時金を必要とする有料老人ホームでは、
老人福祉法において算定の根拠や返還金の保全が義務付けられているため、
「返還金制度」という仕組みが設けられています。
そのため、各有料老人ホームは入居一時金の償却期間と償却率をそれぞれ設定し、
その期間内に入居者が退去することになった際、
償却されていない部分の費用を入居者に返還することが決まっています。

なお、償却期間と償却率は施設によって様々ですが、
一般的に償却期間は、5年、7年、10年程度に設定されていることが多く、
入居時の年齢によっては15年以上のところもあるようです。
また、残額は償却期間の均等償却で月単位で計算されます。

また、入居と同時に償却される「初期償却」も設定されていることが多いです。
有料老人ホームの事業者は多くが民間企業ですので、償却期間終了以降は収益を計上できなくなってしまいます。
この部分を穴埋めするために、入居と同時に入居一時金から一定の割合を差し引いています。
ただ、初期償却には統一の基準がないため、その割合は施設によってバラバラです。
初期償却を設定していないところもあれば、入居一時金の20～30%が初期償却になっているところもあります。

③ 「償却」と「返還金」について具体例でみてみる　

※下記の金額はあくまでも一例のため初期償却率や毎年の償却率は施設ごとに異なります

・入居一時金：800万円

・初期償却率：20%／160万
   800万円(一時金)×20%(初期償却率)＝160万円(初期償却金額)

・償却期間　：10年

・償却金額　：1ヶ月約5.3万円／1年間：64万円
   800万円-160万円＝640万円(初期償却後の残額)
   640万円÷10年(償却期間)＝64万円(1年ごとの償却額)
   64万円÷12ヶ月＝役5.3万円(1ヶ月ごとの償却額)

＜入居期間が5年6カ月の場合＞

・償却額：5.5年間×64万円=352万円

・返還金：640万円-352万円＝288万円

入居一時金がいくら返ってくるかは、初期償却の率によって大きく異なります。
入居すると同時に償却されるため、短期間での退去には注意が必要です。
契約する前に、施設の見学や職員との面談をして入所については慎重に検討しましょう。

ただし、入居契約成立から90日間以内であれば、クーリングオフが適用されます。
この制度により、初期償却分を含めすべての⼊居⼀時⾦が返還されます。
ただし、食事代などの実費は対象外となりますので、ご注意ください。

③ 入居一時金方式のメリットとデメリット

入居一時金方式を採る有料老人ホームのメリットとデメリットを見ていきましょう。

【入居一時金方式のメリット】

・月額料金が安くなる
入居一時金を設定していない有料老人ホームもありますが、
そういうところでは、その分毎月の利用料が高額に設定しています。
設備の充実度やサービスのレベルが同じであれば、
入居一時金なしの施設の方が月額料金はまず高くなると思って間違いありません。

・入居期間が長くなるほどお得
短期間の入居なら入居一時金のない施設の方がお得ですが、
入所期間が長い場合には、一時金支払い方式の方がお得になります。

【入居一時金方式のデメリット】

・初期費用が高額になる
最近は入居一時金が100万円以内という有料老人ホームも増えてきましたが、
それでも数十万円からの大金を用意しなければならないのは経済的に大きな負担です。
・初期償却率に注意が必要
入居一時金の金額が安いところほど初期償却の率が高い傾向があり、
100万円以下の場合は特に償却率が高い傾向にあります。

最近は入居一時金ありとなしの両方のプランを用意して、
入居期間によって累計費用に大きな差が生まれないように設定しています。
どちらも選べる場合には、入居者の年齢と施設で設定している償却方法を比べて、
どちらが自分にあっているか確認するのがおすすめです。

入居一時金の初期償却や償却期間は事業者が自由に設定できるため、
見た目の安さで飛びつくと後悔することにもなりかねません。
だからこそ有料老人ホームの入居では、
施設見学や体験入居など利用できるものはすべて利用し、慎重に判断する必要があるのです。
費用についても事前に詳しく教えてもらってください。

詳細な情報を開示しないような施設は、入居後にトラブルになりやすいので避けた方が賢明です。

おわりに…

最近は有料老人ホームの数が増えており、多くの施設がさまざまな料金プランを掲げて入居者を募っています。
複数の料金プランを設定しているところもあるので、利用する側にとっては選ぶのがたいへんです。たいへんではありますが、見た目の金額だけで決めてしまうと後悔してしまうことも多いので注意してください。
これから有料老人ホームに入居しようというのに、退去する時のことまで考えるのは難しいですが、
「何年住むといくらかかって、いくら返金されるか」といったシミュレーションはしっかりやっておくことが大切です。